O banco não financia uma parte do preço que você combinou com o vendedor: financia uma parte do valor de avaliação do imóvel. O teto é de 80% desse valor, ou de 90% quando a amortização é pelo SAC. Se a avaliação do banco vem abaixo do preço, o crédito encolhe, e a diferença tem de ser paga na entrada.
Quanto o banco pode financiar?
A regra é do Conselho Monetário Nacional. A cota de crédito é o valor do financiamento, com as despesas que entrarem nele, dividido pelo valor de avaliação do imóvel dado em garantia. Na compra de imóvel residencial por pessoa física, ela não pode passar de 80%, ou de 90% no SAC ou no Sacre (Resolução CMN nº 4.676/2018, arts. 1º-A e 6º). Cada banco define a própria cota dentro desse teto.
Num imóvel combinado por R$ 500.000:
| Avaliação do banco | Teto de 80% | Entrada mínima | Teto de 90% (SAC) | Entrada mínima |
|---|---|---|---|---|
| R$ 500.000 | R$ 400.000 | R$ 100.000 | R$ 450.000 | R$ 50.000 |
| R$ 450.000 | R$ 360.000 | R$ 140.000 | R$ 405.000 | R$ 95.000 |
O ITBI e os custos do cartório podem entrar no financiamento (art. 16, parágrafo único), mas contam dentro do teto.
Quem avalia, e como?
- Um profissional sem vínculo com a área de crédito do banco (art. 11, inciso I, alínea b).
- A avaliação tem duas partes: a análise técnica, que estima o valor do imóvel, e a jurídica, que confere a titularidade e a existência de ônus (art. 11-A).
- No lugar da avaliação por um profissional, o banco pode usar um modelo de precificação, próprio ou de terceiros. O modelo tem de ser documentado e verificável, gerar um relatório do imóvel, e a análise de risco tem de justificar a dispensa da visita (art. 11, § 4º).
Por que a avaliação vem abaixo do preço?
A avaliação estima o valor do imóvel. O preço combinado costuma partir do anúncio, e o anúncio fica acima do preço de venda. Em São Paulo, o metro quadrado das vendas registradas está, na mediana, 16% abaixo do preço pedido no mesmo prédio.
O banco pode cobrar pela avaliação?
Pode, com as condições do art. 8º-A da mesma resolução:
- a sua concordância formal, dada antes;
- o valor máximo da cobrança informado antes;
- a cobrança limitada ao que o banco gastou com a avaliação;
- a entrega a você de um extrato do laudo, com a análise técnica, e de um demonstrativo dos custos.
Se você desistir do financiamento, a avaliação pode ser cobrada. Se quem desistir for o banco, não.
O que fazer se a avaliação veio baixa?
- Peça o extrato do laudo, que o banco tem de entregar quando cobra pela avaliação, e veja em que ela se apoiou.
- Compare com o mercado: as vendas registradas no prédio e na rua e o preço do metro quadrado da região. A avaliação do DataM2 mostra os imóveis usados na conta.
- Leve os números ao vendedor. Outro comprador que financie também vai passar por uma avaliação.
- Refaça a conta da entrada, com o teto de 80% ou de 90% sobre o valor avaliado.
- Consulte outro banco. Cada instituição faz a própria avaliação.
A diferença entre o laudo do banco, o parecer de um corretor e uma avaliação online está no guia laudo de avaliação de imóvel.
Fontes
- Banco Central do Brasil, Resolução CMN nº 4.676/2018, texto consolidado de 13/10/2025: arts. 1º-A, 6º, 8º-A, 11, 11-A e 16.
- Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas, e anúncios lidos pelo DataM2 em outubro de 2026.
Quanto vale o seu imóvel?
A avaliação compara o seu imóvel com os mais parecidos da rua e do bairro e mostra o valor estimado, a faixa e os imóveis usados na conta.
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