Valor venal, valor de referência e valor de mercado

O que é valor venal?

É a base de cálculo do IPTU (Código Tributário Nacional, art. 33). Cada prefeitura o calcula com uma tabela de valores por região e por tipo de construção, prevista em lei municipal: a planta genérica de valores. Em São Paulo, as regras do cálculo estão na Lei nº 10.235/1986.

O valor venal pode ficar defasado. Entre uma revisão da planta e outra, a prefeitura só pode corrigi-lo pela inflação; aumento acima disso depende de lei aprovada pela Câmara Municipal. Foi o que decidiu o Supremo Tribunal Federal no Tema 211 (RE 648.245).

O que é valor venal de referência?

É um valor que a Prefeitura de São Paulo calcula para cada imóvel desde 2005 e usa no ITBI, o imposto da compra. Ela calcula o imposto sobre o maior entre o preço declarado e a referência. Não é o mesmo valor venal do IPTU.

Nas vendas de 2025 a referência ficou abaixo do preço na maioria dos casos, mas acima dele em 28,7%. Quando ficou acima, o imposto foi calculado sobre ela. Os números por faixa de preço, e o que a Justiça diz sobre isso, estão no guia ITBI em São Paulo.

O que é valor de mercado?

Desde 2026 a definição está no Código Tributário Nacional, para o ITBI: valor venal é "o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado" (art. 38, § 1º, incluído pela Lei Complementar nº 227/2026). A mesma lei diz como estimá-lo: por critérios técnicos, como a análise de preços praticados no mercado imobiliário e a localização, o tipo, o padrão e a área do imóvel.

É o valor que uma avaliação procura: a do banco no financiamento, o laudo de um engenheiro, o parecer de um corretor ou uma estimativa como a do DataM2. As diferenças entre eles estão no guia laudo de avaliação de imóvel.

Qual valor vale em cada caso?

O ITCMD é um imposto estadual: cada estado regula como apura o valor. As regras de São Paulo e do Tocantins estão em valor do imóvel no inventário e na doação.

Como saber o valor venal do seu imóvel?

• IPTU: no carnê ou no site da prefeitura, com o número de inscrição do imóvel. Em São Paulo, a certidão de dados cadastrais do imóvel sai pelo site da Secretaria da Fazenda.
• Valor de referência (São Paulo): no site do ITBI da Prefeitura, com o número do IPTU (o SQL) e a data da compra.

E o valor de mercado, onde se consulta?

Não há consulta oficial. Ele é estimado a partir de imóveis parecidos, vendidos ou anunciados perto dele: os caminhos estão em como saber quanto vale um imóvel. O DataM2 faz essa conta na hora, com os anúncios da mesma rua, do bairro e da cidade: avalie um imóvel. Para ver o metro quadrado da região, há o preço por bairro em São Paulo e por quadra em Palmas - TO.