Em São Paulo, o apartamento é vendido por menos do que se pede no anúncio. Em 4.966 prédios com vendas registradas no último ano e apartamentos do mesmo tamanho anunciados hoje, o metro quadrado das vendas ficou, na mediana, em 84% do preço pedido no mesmo prédio: 16% abaixo. Os números de cada bairro, e a busca pelo seu prédio, estão em preço de venda e preço pedido em São Paulo.
Quanto o preço de venda fica abaixo do anúncio?
Depende do preço do prédio. Quanto mais caro o metro quadrado pedido, maior a distância até o preço de venda.
| Preço pedido no prédio, por m² | Prédios | Venda em relação ao pedido | Diferença |
|---|---|---|---|
| Até R$ 8 mil | 1.467 | 86% | 14% abaixo |
| De R$ 8 mil a R$ 12 mil | 1.877 | 84% | 16% abaixo |
| De R$ 12 mil a R$ 18 mil | 1.260 | 82% | 18% abaixo |
| Acima de R$ 18 mil | 362 | 78% | 22% abaixo |
Na metade dos prédios, a venda ficou entre 75,4% e 91,9% do preço pedido. Em 9% dos prédios, o preço de venda igualou ou passou o dos anúncios.
Isso é o desconto que se consegue negociar?
Não exatamente. O número compara duas coisas diferentes, e três motivos aumentam a distância:
- Os anúncios de hoje são os que ainda não venderam. O apartamento com o preço mais alto do prédio fica mais tempo anunciado; o que estava no preço já saiu.
- As vendas são mais antigas. São dos doze meses anteriores, e o preço subiu cerca de 3,4% ao ano no período (veja a valorização dos apartamentos).
- O preço de venda é o declarado pelas partes na guia do ITBI.
O que o número mostra com segurança: o preço do anúncio é o ponto de partida do vendedor, não o valor do imóvel. Quem compara só anúncios compara pedidos.
E nos prédios novos?
Nos prédios construídos de 2021 em diante a venda registrada fica em 75% do preço pedido, mas a explicação mais provável é outra. Quem compra na planta costuma registrar a compra na entrega das chaves, pelo preço do contrato assinado anos antes, e o anúncio de hoje, no mesmo prédio, já é de revenda. Por isso esses prédios ficaram fora da conta principal.
Como usar isso ao comprar ou vender?
- Para comprar: procure as vendas registradas no prédio e na rua, não só os anúncios. A avaliação do DataM2 de um apartamento em São Paulo mostra as vendas do prédio e do CEP, com o mês, a área e o preço.
- Para vender: o preço dos vizinhos anunciados é o teto da conversa. O que os compradores pagaram no prédio diz mais sobre o valor do imóvel do que os anúncios dos vizinhos.
- Para comparar: use a mesma área nos dois lados. A do anúncio é a área útil; a do IPTU inclui a parte das áreas comuns (veja o guia das áreas).
Como a conta foi feita?
- Vendas: compras e vendas de apartamento inteiro registradas nas guias de ITBI da Prefeitura de São Paulo, de 8 de setembro de 2025 a 7 de setembro de 2026. São 25.695 vendas.
- Anúncios: 71.840 apartamentos distintos anunciados nos mesmos prédios em outubro de 2026. O mesmo apartamento em mais de um portal conta uma vez.
- Prédios: os construídos até 2020, com pelo menos duas vendas e três anúncios. O prédio é identificado pelo CEP e pelo número.
- Tamanho parecido: só entra o prédio em que a área útil mediana vendida e a anunciada diferem em até 25%. Apartamento menor tem o metro quadrado mais caro, e a diferença de planta não pode passar por negociação.
- Metro quadrado: o preço dividido pela área útil. Nas vendas, a área do cadastro do IPTU foi convertida em área útil, prédio a prédio.
- Razão: a mediana do metro quadrado das vendas dividida pela mediana do metro quadrado pedido, em cada prédio; o número do guia é a mediana dessas razões.
Fontes
- Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas, planilhas de 2025 e de 2026 (vendas até 7 de setembro de 2026). Contas do DataM2.
- DataM2: anúncios ativos de apartamentos à venda em São Paulo, lidos em outubro de 2026, e a medição descrita em "Como a conta foi feita".
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