Em São Paulo, os apartamentos vendidos no último ano saíram, na mediana, por 84% do preço que os anúncios do mesmo prédio pedem hoje: 16% abaixo. A conta usa 25.901 vendas registradas na Prefeitura e 72.394 apartamentos anunciados, em 5.006 prédios. A distância muda de bairro para bairro: de 75% em Centro a 93% em Parque Munhoz.

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Digite a rua e o número, o nome do condomínio, o CEP ou o bairro. Quando o prédio tem vendas e anúncios suficientes, ele ganha número próprio; quando não tem, vale o do bairro.

Experimente:Vila Mariana Perdizes Jardim Paulista

Bairro

Perdizes

Nos 149 prédios comparados do bairro, a venda registrada sai, na mediana, a 86% do preço pedido. Na metade deles, entre 78% e 93%.

Perdizes149 prédios

86%

São Paulo5.006 prédios

84%

Ver na tabela dos bairros

Venda em relação ao pedido, por bairro

Os 113 bairros com pelo menos 10 prédios comparados, do que tem a venda mais abaixo do pedido até o que tem a venda mais perto dele.

Venda registrada em relação ao preço pedido no mesmo prédio, por bairro de São Paulo

	São Paulo, cidade	84%	5.006	25.901
1	Centro	75%	18	156
2	Parque da Mooca	76%	18	49
3	Jardim Anália Franco	76%	12	35
4	Vila Gomes	77%	14	54
5	Higienópolis	77%	33	88
6	Vila Nova Conceição	78%	43	159
7	Pinheiros	78%	127	432
8	Jardim Ampliação	78%	17	96
9	Parque São Jorge	78%	11	58
10	Vila Olímpia	78%	69	276
11	Tucuruvi	79%	12	41
12	Alto da Mooca	79%	18	74
13	Chácara Santo Antônio (zona Leste)	79%	14	55
14	Vila Parque Jabaquara	79%	13	64
15	Vila Guarani (z Sul)	79%	33	145
16	Liberdade	79%	31	171
17	Vila Formosa	79%	29	158
18	Vila Sofia	80%	14	55
19	Sumarezinho	80%	20	61
20	Itaim Bibi	80%	73	203
21	Paraíso	80%	45	128
22	República	80%	12	152
23	Cidade São Francisco	80%	13	71
24	Parque Imperial	80%	11	31
25	Santana	80%	110	404
26	Vila Gertrudes	81%	10	56
27	Vila Buarque	81%	33	140
28	Santa Cecília	81%	82	259
29	Água Fria	81%	14	34
30	Paraíso do Morumbi	81%	13	41
31	Brás	81%	37	414
32	Bom Retiro	81%	11	86
33	Parque Reboucas	81%	10	98
34	Vila Suzana	81%	44	199
35	Bela Vista	81%	120	489
36	Belenzinho	81%	24	116
37	Tatuapé	81%	54	280
38	Água Branca	82%	35	251
39	Cerqueira César	82%	70	216
40	Jardim Paulista	82%	131	429
41	Vila Carmosina	82%	11	65
42	Vila Prudente	82%	35	212
43	Casa Verde	82%	18	69
44	Campos Elíseos	83%	28	156
45	Vila Monte Alegre	83%	15	70
46	Consolação	83%	67	335
47	Sumaré	83%	19	69
48	Campo Belo	83%	45	236
49	Barra Funda	83%	36	249
50	Mooca	83%	73	376
51	Vila Guilherme	83%	22	115
52	Vila Carrão	83%	27	121
53	Vila Gomes Cardim	83%	30	131
54	Cidade Monções	83%	26	158
55	Vila Romana	84%	31	116
56	Vila Uberabinha	84%	21	69
57	Indianópolis	84%	81	279
58	Lauzane Paulista	84%	36	197
59	Vila Andrade	84%	119	645
60	Vila Mazzei	84%	15	52
61	Real Parque	84%	13	43
62	Parque Mandaqui	84%	13	65
63	Quinta da Paineira	84%	11	72
64	Vila Pompéia	84%	37	142
65	Santo Amaro	85%	45	279
66	Vila Regente Feijó	85%	46	203
67	Jardim Taquaral	85%	10	70
68	Vila Monumento	85%	18	59
69	Jardim Vila Mariana	85%	22	64
70	Aclimação	85%	38	176
71	Vila Bertioga	85%	26	92
72	Vila Mascote	85%	57	214
73	Vila da Saúde	85%	24	82
74	Vila Esperança	85%	12	41
75	Vila Dom Pedro I	85%	12	43
76	Vila Clementino	86%	48	151
77	Jardim Íris	86%	26	330
78	Chácara Califórnia	86%	16	90
79	Vila Mariana	86%	153	553
80	Vila Madalena	86%	12	41
81	Santa Teresinha	86%	38	143
82	Chácara Inglesa	86%	30	133
83	Saúde	86%	54	212
84	Vila Santa Catarina	86%	25	122
85	Perdizes	86%	149	437
86	Ipiranga	87%	51	263
87	Jardim Ester	87%	10	46
88	Jardim das Acácias	87%	14	65
89	Vila Matilde	87%	10	53
90	Moema	87%	18	56
91	Bosque da Saúde	87%	20	83
92	Jardim Celeste	87%	15	104
93	Cambuci	87%	49	298
94	Jardim Esmeralda	87%	16	95
95	Vila Gumercindo	87%	27	99
96	Jardim São Paulo(zona Norte)	87%	10	33
97	Vila Anglo Brasileira	88%	18	67
98	Jaguaré	88%	17	153
99	Vila Ipojuca	89%	15	47
100	Alto da Lapa	89%	24	87
101	Lapa	89%	11	73
102	Jardim Santa Terezinha (zona Leste)	89%	17	131
103	Vila Ema	89%	13	110
104	Jardim Umarizal	90%	10	71
105	Itaquera	90%	15	93
106	Mirandópolis	90%	14	55
107	Brooklin Paulista	90%	31	165
108	Vila Leopoldina	90%	36	266
109	Vila Siqueira (zona Norte)	91%	11	65
110	Sacomã	91%	13	98
111	Planalto Paulista	92%	11	38
112	Vila Firmiano Pinto	92%	20	98
113	Parque Munhoz	93%	16	144

Mostrando 20 de 113 bairros

O ponto é a mediana dos prédios do bairro; a barra cobre a metade do meio deles. A linha vertical marca 100%, o preço pedido: à esquerda dela, a venda saiu abaixo do anúncio.

Por idade do prédio

Nos prédios mais novos a distância é maior, mas por outro motivo: quem compra na planta costuma registrar a compra na entrega das chaves, pelo preço do contrato assinado anos antes. Por isso os prédios construídos a partir de 2021 (976) ficam fora da tabela dos bairros e do número da cidade.

Venda registrada em relação ao preço pedido no mesmo prédio, por idade do prédio

Até 1990	82%	1.486
De 1991 a 2010	86%	1.969
De 2011 a 2020	84%	1.551
De 2021 em diante	75%	976

4 faixas

Por preço do m² pedido

Quanto mais caro o metro quadrado pedido no prédio, maior a distância até o preço de venda.

Venda registrada em relação ao preço pedido no mesmo prédio, por faixa do m² pedido

Até R$ 8 mil	86%	14% abaixo	1.506
De R$ 8 mil a R$ 12 mil	84%	16% abaixo	1.877
De R$ 12 mil a R$ 18 mil	81%	19% abaixo	1.260
Acima de R$ 18 mil	78%	22% abaixo	363

4 faixas

Como ler estes números

Não é o desconto que se negocia. Os anúncios de hoje são os que ainda não venderam, as vendas são dos doze meses anteriores e o preço de venda é o declarado na guia do ITBI. O número mostra quanto o anúncio fica acima do que se registra, não quanto um comprador consegue tirar.
Sempre no mesmo prédio. Cada prédio compara as próprias vendas com os próprios anúncios. Comparar a mediana dos anúncios de um bairro com a das vendas misturaria prédios e plantas diferentes.
Unidades de tamanho parecido. Só entra o prédio em que a área útil vendida e a anunciada são parecidas (até 25% de diferença). Apartamento menor tem o m² mais caro, e a diferença de planta não pode passar por negociação.
Tem amostra mínima. O prédio precisa de pelo menos 2 vendas no ano e 3 anúncios; o bairro, de pelo menos 10 prédios.
O bairro é o dos anúncios do prédio, com a grafia padronizada, o mesmo da página de preço do m² por bairro.
É área útil dos dois lados. Nos anúncios, a área útil. Nas vendas, a área do cadastro do IPTU, que inclui a parte das áreas comuns, convertida em área útil prédio a prédio.

Como a conta foi feita

Vendas: compras e vendas de apartamento inteiro registradas nas guias de ITBI da Prefeitura, de setembro de 2025 a setembro de 2026. São 25.901 vendas nos prédios comparados.
Anúncios: 72.394 apartamentos distintos anunciados nos mesmos prédios. O mesmo apartamento em mais de um portal conta uma vez.
Prédio: identificado pelo CEP e pelo número, nas vendas e nos anúncios. O nome do condomínio vem do cadastro de CNPJ da Receita Federal e do cadastro do IPTU.
Razão: em cada prédio, a mediana do m² das vendas dividida pela mediana do m² pedido. O número do bairro e o da cidade são a mediana desses prédios.
Atualização: todo mês, depois que a Prefeitura publica as guias de ITBI do mês anterior.

Fontes

Prefeitura de São Paulo, guias de ITBI pagas. Contas do DataM2.
Receita Federal, cadastro de CNPJ (dados abertos): nome dos condomínios.
DataM2: anúncios ativos de apartamentos à venda em São Paulo.

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A avaliação parte das vendas registradas no seu prédio e no seu CEP e mostra quanto elas ficaram abaixo dos anúncios do mesmo prédio.

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Preço de venda e preço pedido em São Paulo